PPN DTP Jadi Penopang Penjualan Rumah di Tengah Lesunya Pasar Properti

Kawasan Meikarta

JAKARTA, JPI – Pasar properti nasional masih menghadapi tekanan pada awal 2026. Di tengah tren penjualan yang cenderung melemah, insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) justru menjadi salah satu faktor yang mampu menahan laju penurunan, terutama pada segmen rumah dengan harga hingga Rp2 miliar.

Pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, mengatakan penjualan rumah pada kuartal I-2026 secara keseluruhan masih mengalami penurunan. Namun, keberadaan PPN DTP memberikan dorongan terhadap transaksi, khususnya untuk rumah ready stock.

Menurut Ali, tanpa insentif tersebut, pelemahan pasar properti berpotensi menjadi lebih dalam.

"Penjualan properti memang sedang turun. Tapi sebagian besar yang membeli menggunakan PPN DTP. Jadi, PPN DTP menjadi salah satu faktor yang masih mendorong penjualan. Kalau tidak ada PPN DTP, mungkin penjualan akan jatuh lebih dalam lagi," ujar Ali dalam konferensi pers The People's Choice 2026, Indonesia's Top Consumer Voted Awards, di Jakarta, Senin (10/8/2026).

Daya Beli Menjadi Beban Utama

Ali melihat tekanan terhadap pasar properti tidak dapat dilepaskan dari kondisi ekonomi dan melemahnya daya beli masyarakat.

Tren penjualan yang menurun disebut telah terlihat sejak awal tahun. Kelompok masyarakat menengah bawah menjadi salah satu segmen yang paling rentan karena keputusan membeli rumah sangat dipengaruhi oleh kondisi pendapatan dan kepastian pekerjaan.

Kekhawatiran terhadap Pemutusan Hubungan Kerja (PHK) juga membuat masyarakat lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan finansial jangka panjang.

"Ini pasti terkait kondisi ekonomi dan segala macam. Sejak awal kuartal I-2026, trennya terus menurun. Segmen menengah bawah juga rentan untuk membeli rumah, ditambah isu-isu PHK," kata Ali.

Kondisi tersebut membuat insentif fiskal menjadi semakin penting. Bagi konsumen, pengurangan beban pajak dapat menjadi faktor yang mendorong keputusan pembelian ketika kemampuan finansial sedang tertekan.

Rumah Ready Stock Lebih Mudah Terdorong Insentif

Menurut Ali, efek PPN DTP paling terlihat pada rumah dengan harga hingga Rp2 miliar yang telah tersedia atau ready stock.

Kondisi ini menunjukkan bahwa insentif pajak dapat bekerja lebih efektif ketika bertemu dengan produk yang sudah siap dibeli dan dihuni. Konsumen tidak harus menunggu proses pembangunan yang panjang, sementara pengembang memiliki kesempatan lebih besar untuk mengurangi stok yang belum terserap.

Dengan demikian, PPN DTP tidak hanya berfungsi sebagai insentif bagi konsumen, tetapi juga menjadi salah satu instrumen untuk membantu menjaga perputaran pasar properti ketika permintaan sedang melemah.

Namun, insentif tersebut belum cukup untuk mengubah tren pasar secara keseluruhan.

Segmen Rumah Mewah Juga Tidak Sepenuhnya Aman

Tekanan pasar ternyata tidak hanya terjadi pada kelompok menengah dan bawah. Segmen properti kelas atas juga menghadapi tantangan tersendiri.

Ali mengakui terdapat sejumlah laporan bahwa rumah dengan harga Rp5 miliar ke atas masih dapat terserap dengan baik ketika dipasarkan. Namun, pasar tersebut relatif kecil dibandingkan pasar hunian kelas menengah dan bawah.

Di sisi lain, banyaknya rumah mewah yang ditawarkan di kawasan seperti Pondok Indah dan Menteng menunjukkan adanya perubahan perilaku pemilik aset.

Menurut Ali, sebagian masyarakat kelas atas mulai melakukan divestasi aset properti karena kepemilikan aset mereka sudah terlalu besar.

"Di segmen menengah atas, mereka sudah terlalu banyak aset dan mulai melepas sebagian aset. Itu yang membuat pasar sedikit terganggu," ujarnya.

Properti Tak Lagi Menjadi Satu-satunya Pilihan Investasi

Perubahan perilaku investor juga menjadi tantangan lain bagi pasar properti.

Jika beberapa tahun lalu properti menjadi salah satu instrumen investasi yang paling diminati, kini investor memiliki lebih banyak pilihan. Saham, emas, hingga aset kripto menawarkan alternatif investasi dengan karakteristik dan potensi keuntungan yang berbeda.

Ali menilai perubahan preferensi tersebut ikut memengaruhi daya tarik properti sebagai instrumen investasi.

"Properti bukan lagi primadona. Penjualannya tidak bagus dan kenaikannya belum membuatnya menarik. Mungkin orang memilih saham, kripto, atau emas. Padahal lima tahun sebelumnya, properti masih menjadi primadona," katanya.

Perubahan tersebut membuat pasar properti 2026 berada dalam situasi yang berbeda dibandingkan periode sebelumnya. Konsumen semakin selektif, investor memiliki lebih banyak pilihan, sementara pengembang harus berhadapan dengan daya beli yang belum sepenuhnya pulih.

PPN DTP Menahan, Bukan Mengubah Arah Pasar

Dengan kondisi tersebut, PPN DTP dapat dipandang sebagai salah satu bantalan bagi pasar properti. Insentif ini mampu memberikan ruang bagi transaksi rumah hingga Rp2 miliar untuk tetap bergerak, terutama pada produk ready stock.

Namun, efektivitas insentif pajak pada akhirnya tetap akan sangat bergantung pada kondisi ekonomi yang lebih luas.

Ketika masyarakat masih dibayangi kekhawatiran terhadap pekerjaan dan pendapatan, keputusan membeli rumah tetap menjadi keputusan besar yang membutuhkan kepastian finansial.

Karena itu, tantangan pasar properti bukan sekadar bagaimana membuat rumah lebih murah melalui insentif pajak. Lebih jauh, pasar membutuhkan pemulihan daya beli dan kepercayaan konsumen agar masyarakat kembali berani mengambil keputusan membeli rumah.